집 한 채를 사서 20년 넘게 살아왔다.
투자를 목적으로 여러 채를 산 것도 아니고, 시세 차익을 노리고 계속 갈아탄 것도 아니다.
그런데 주변 집값이 크게 오르면서 어느 순간 내가 사는 집이 수십억 원짜리 ‘초고가 주택’이 됐다면 어떨까.
최근 부동산 세제 개편 논의가 본격화되면서 이런 장기 실거주 1주택자들의 세금 부담이 새로운 쟁점으로 떠오르고 있다.
특히 일부에서는 이를 두고 ‘세트리피케이션’이라는 표현까지 등장하고 있다.
‘세트리피케이션’이 뭐길래?
세트리피케이션은 정식 세법 용어는 아니다.
문맥상 세금(稅)과 젠트리피케이션(Gentrification)을 결합한 표현으로 볼 수 있다.
젠트리피케이션은 특정 지역이 개발되고 가치가 높아지면서 임대료와 생활비가 올라 기존 주민이 밀려나는 현상을 말한다.
이를 주택 보유세에 빗대면,
동네 집값이 오름 → 내 집 가치도 상승 → 보유세 증가 → 소득은 그대로인데 세금 부담만 증가 → 오래 살던 주민이 집을 팔고 떠나야 하는 상황
을 의미한다.
즉, 부동산 가격 상승으로 자산가치는 높아졌지만 정작 현금소득이 없는 장기 거주자에게 높은 세금이 부과될 경우 발생할 수 있는 문제다.
왜 갑자기 1주택자 세금이 화제가 됐나
2026년 7월 23일 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 보유세 문제가 주요 의제로 다뤄졌다.
정부가 검토하는 방향 가운데 하나는 기존의 ‘몇 채를 가지고 있느냐’에서 ‘얼마짜리 부동산을 가지고 있느냐’로 과세 기준의 무게를 옮기는 것이다.
이재명 대통령 역시 토론회를 앞두고 적정 보유세 수준과 함께 실거주 1주택·비거주 주택·다주택·초고가 실거주 주택을 어떻게 구분할 것인지 등을 주요 논점으로 제시했다.
따라서 앞으로는 지방의 비교적 저렴한 주택 여러 채보다 서울의 수십억 원짜리 아파트 한 채에 더 높은 세 부담을 지우는 방식이 강화될 가능성이 거론된다.
집 한 채인데도 세금이 늘어날 수 있다?
가능성은 있다.
최근 논의에서는 특히 초고가 주택의 종합부동산세를 강화하는 방안이 거론되고 있다.
현재 시장에서 이야기되는 초고가 주택 기준은 아직 정해지지 않았다. 시세 30억~50억원대 또는 공시가격 20억~40억원대 등 여러 기준이 언급되고 있지만 2026년 7월 29일 현재 확정된 기준은 아니다.
정부는 고가 주택에 대한 종부세율 조정이나 공정시장가액비율 조정 등을 검토하는 것으로 보도되고 있다.
따라서
“20년 실거주했으니 세금이 늘지 않는다”
라고 단정할 수도 없지만,
반대로
“20년 실거주 1주택자는 모두 세금 폭탄을 맞는다”
라고 말하는 것도 현재로서는 과장이다.
현재 1주택자는 어떤 혜택을 받고 있나
현행 종부세 제도에서는 1세대 1주택자에게 일반 개인보다 높은 기본공제를 적용한다.
주택 공시가격을 합산했을 때 일반 개인은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원을 기본적으로 공제한다.
여기에 장기간 집을 보유했다면 세액공제도 받을 수 있다.
현재 장기보유 세액공제율은
5년 이상이면 20%,
10년 이상이면 40%,
15년 이상이면 50%다.
따라서 **20년 보유한 1세대 1주택자는 장기보유 공제만 놓고 보면 최대 구간인 50%**에 해당한다.
고령자에게는 별도 공제도 있다.
60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상은 40%이며 장기보유 공제와 합산해 최대 80%까지 공제할 수 있다.
따라서 현행 제도에서도 장기 1주택자에 대한 보호 장치는 존재한다.
그런데 20년 살았는데 왜 걱정할까?
핵심은 집값 상승 속도와 현금소득이 반드시 같이 움직이지 않는다는 것이다.
예를 들어 20년 전 평범한 가격에 구입한 아파트가 재건축이나 지역 개발, 서울 집값 상승 등으로 수십억 원이 됐다고 해보자.
집주인 입장에서는 집을 팔지 않았기 때문에 실제로 수십억 원을 현금으로 번 것은 아니다.
그런데 보유세는 현재의 주택 가치를 기준으로 계산된다.
특히 은퇴한 고령자의 경우 월급이 없는데 집값만 크게 오른 경우가 있을 수 있다.
이런 사람에게 보유세가 급격하게 증가한다면
“나는 여기서 20~30년 살았을 뿐인데 왜 집값이 올랐다는 이유로 떠나야 하나”
라는 문제가 생길 수 있다.
바로 이 지점에서 ‘세트리피케이션’이라는 표현이 나오는 것이다.
실제로 강남권 부동산 현장에서는 세제 개편을 앞두고 소득이 많지 않은 고령 1주택자의 세 부담을 우려하는 목소리가 나오고 있다.
반대로 ‘세금폭탄’은 과장이라는 주장도 있다
반대 의견도 만만치 않다.
최근 참여연대는 국세 통계를 분석해 1세대 1주택자의 종부세 부담이 과도한 ‘세금 폭탄’이라고 보기 어렵다는 취지의 분석을 발표했다.
또 고가 1주택에 지나치게 많은 세제 혜택을 주면 여러 채의 저가주택을 보유한 사람보다 수십억원짜리 ‘똘똘한 한 채’를 가진 사람이 오히려 유리해질 수 있다는 지적도 나온다.
결국 논쟁의 핵심은
‘1주택인가’와 ‘얼마짜리 주택인가’ 가운데 무엇을 더 중요하게 볼 것인가
에 있다.
‘똘똘한 한 채’도 손보나
정부가 문제 삼는 부분 가운데 하나가 바로 ‘똘똘한 한 채’ 현상이다.
현재 세제가 주택 수를 중요하게 보는 구조이다 보니 서울 핵심 지역의 비싼 주택 한 채를 보유하는 전략이 세금 측면에서 상대적으로 유리하다는 지적이 계속돼 왔다.
이에 앞으로는
주택 수보다 총가액, 투자용보다 실거주용
이라는 방향으로 세제를 개편할 가능성이 거론되고 있다.
최근 보도에서도 초고가 주택의 세제혜택 축소, 가액 중심 과세, 실제 거주 여부에 따른 차등이 주요 방향으로 언급됐다.
양도세 장기보유특별공제도 논란
보유세뿐 아니라 집을 팔 때 내는 양도소득세도 관심 대상이다.
현재 1세대 1주택 고가주택은 일정 요건을 갖추면 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
현행 제도에서는 보유기간과 거주기간을 각각 반영해 최대 80%까지 공제할 수 있다. 국세청도 1세대 1주택 고가주택의 양도차익 가운데 12억원 초과 부분을 과세하면서 장기보유특별공제를 적용하는 구조를 안내하고 있다.
하지만 정부가 ‘단순 보유’에 따른 혜택을 축소하고 실제 거주를 더 중요하게 반영하는 방식으로 바꿀 가능성이 거론되고 있다.
20~30년 장기보유자들이 특히 민감하게 보는 이유다.
결국 관건은 ‘실거주 1주택자를 어디까지 보호하느냐’
보유세 강화 자체보다 중요한 것은 누구에게 얼마나 부담시키느냐다.
수십억원짜리 주택을 여러 차례 사고팔며 자산을 불린 사람과,
20~30년 전 구입한 집 한 채에서 계속 살아왔는데 주변 집값이 올라 어느새 고가주택 소유자가 된 사람을,
동일하게 볼 것이냐는 문제가 남는다.
반대로 수십억원짜리 초고가 아파트라는 이유만으로 1주택자에게 계속 큰 세제 혜택을 주는 것이 공정하냐는 반론도 존재한다.
결국 이번 세제 개편의 핵심은
1주택 여부 + 주택 가격 + 실거주 여부 + 보유기간 + 연령과 소득
을 얼마나 정교하게 조합하느냐에 달려 있다.
아직 ‘20년 실거주자 세금폭탄’은 확정된 사실이 아니다
가장 중요한 부분이다.
2026년 7월 29일 현재 정부의 최종 부동산 세제개편안은 아직 확정 발표되지 않았다.
현재 언론에 등장하는 초고가 주택 기준이나 종부세율 인상, 공정시장가액비율 조정, 장기보유특별공제 축소 등은 검토·전망 단계의 내용이 상당수다. 정부는 대토론회 결과 등을 반영한 세제 개편안을 이르면 7월 말~8월 초 발표할 것으로 예상되고 있다.
따라서 지금 단계에서
“20년 실거주한 1주택자까지 세금 폭탄 확정”
이라고 받아들이는 것은 이르다.
다만 세제가 주택 수에서 가액 중심으로 이동하고 초고가 주택의 혜택을 줄이는 방향으로 개편된다면, 서울 핵심 지역의 장기 실거주 1주택자도 영향을 받을 수 있다는 점은 이번 논쟁에서 주목해야 할 부분이다.
결국 ‘세트리피케이션’ 논란은 단순히 세금을 더 내느냐 덜 내느냐의 문제가 아니다.
집값이 올랐다는 이유만으로 오랫동안 살던 주민이 세금을 감당하지 못해 떠나는 상황을 어떻게 막을 것인가.
동시에
수십억원짜리 주택 한 채를 가진 사람에게 어디까지 1주택자 혜택을 인정할 것인가.
이번 부동산 세제 개편에서 가장 어려운 숙제가 바로 이 두 가지를 동시에 풀어내는 일이 될 것으로 보인다.
세금은 보유 형태·공시가격·연령·세대 구성 등에 따라 달라지므로 실제 세액 판단은 최종 세법 개정안과 국세청 안내를 확인해야 합니다.
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